यह सुपर-कॉमन रियल एस्टेट टिप वास्तव में भयानक सलाह है

हम सबने इसे सुना है। यदि आप खरीदना चाहते हैं, तो आपको हमेशा सबसे अच्छे पड़ोस में सबसे खराब घर के लिए जाना चाहिए। लेकिन क्या हम में से कई लोगों ने कभी उस पारंपरिक ज्ञान पर सवाल उठाना बंद कर दिया है? मैंने सोचा था कि जब मैंने पड़ोस में सबसे कम कीमत वाले घरों में से एक खरीदा था, तो मैं सम्मेलन में था (और मेरी शाश्वत निराशा के लिए कि उबर ड्राइवर मेरे एयरबीएनबी मेहमानों को बताते हैं कि उन्हें बचना चाहिए) - लेकिन क्या यह सच है?

के लेखक ज़िलो टॉक: रियल एस्टेट के नए नियम , स्पेंसर रैस्कॉफ़ और स्टेन हम्फ्रीज़ ने उस पुराने रियल एस्टेट हुक्म का सामना किया। और क्या लगता है: यह वास्तव में भयानक सलाह है!

मैंने उनकी किताब पढ़ी, ताकि आपको पढ़ने की ज़रूरत न पड़े (हालाँकि यह बहुत अच्छा पढ़ा है!), और साथ बात की Zillow के वरिष्ठ अर्थशास्त्री हारून टेराज़ास, जिन्होंने मुझे अपने शोध और निष्कर्षों के माध्यम से चलाया। (मैं यह कहकर इसकी प्रस्तावना देता हूं कि मैं एक रियल एस्टेट विशेषज्ञ नहीं हूं और इंटरनेट पर एक नहीं खेलता हूं। मैंने जो सीखा और अपना अनुभव यहां साझा कर रहा हूं। आपका माइलेज भिन्न हो सकता है।)

तो, सा धारण करना आप सबसे अच्छे पड़ोस में सबसे खराब घर खरीदते हैं?

संक्षिप्त उत्तर: नहीं।

ऐसा लगता है कि कहावत एक सौदेबाजी के लिए हमारे प्यार पर आधारित है। टेराज़स कहते हैं, हर कोई एक सौदे की तलाश में है, और अगर आप पीछे मुड़कर देखें तो यह समझ में आया कि अच्छे पड़ोस में सबसे सस्ता घर एक अच्छा सौदा था ... और निश्चित रूप से, वह स्वीकार करते हैं, यदि आप अमीर लोगों के साथ कोहनी रगड़ना चाहते हैं, या पार्क और स्कूलों जैसी समृद्ध पड़ोस सुविधाओं तक पहुंच आपके घर के मूल्य में वृद्धि देखने की आपकी इच्छा से अधिक है, तो यह आपको एक अच्छे पड़ोस में एक सस्ता घर खरीदने का कारण दे सकता है। .

हालाँकि, यदि आप चाहते हैं कि आने वाले वर्षों में आपका घरेलू मूल्य गैंगबस्टर हो जाए, तो उनका डेटा कहता है कि यह रास्ता नहीं है।

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वे कैसे जानते हैं?

ज़िलो की स्थापना कुछ घर-शिकार तकनीकी लोगों द्वारा की गई थी, जो डेटा तक पहुंच नहीं होने से निराश थे, जो कि रीयलटर्स ने किया था, टेराज़स ने समझाया। और क्या उनके पास अब डेटा पर हाथ है! इसलिए उन्होंने इसमें खोदा।

टेराज़ास कहते हैं, उन्होंने देश भर में किसी दिए गए मेट्रो क्षेत्र में सभी पड़ोसों की कीमत के आधार पर रैंकिंग की, फिर घरों के निचले दस प्रतिशत को ले लिया और उनकी तुलना उनके संबंधित पड़ोस में समग्र प्रवृत्ति से की।

पुस्तक इसे तोड़ती है:

अगर कहावत सच होती, तो नीचे के १० प्रतिशत घरों को अपने पड़ोस के अधिक महंगे घरों की तुलना में बेहतर प्रदर्शन करने की आवश्यकता होती। तेजी से प्रशंसा यह संकेत देगी कि सबसे अच्छे पड़ोस में सबसे सस्ता घर खरीदना एक ऐसी रणनीति है जो वास्तव में भुगतान करती है।

लेकिन-अफसोस-ऐसा नहीं है। इसके बजाय, हमने पाया कि ज़िप कोड में केवल निचले 10 प्रतिशत शीर्ष 90 प्रतिशत घरों से बेहतर प्रदर्शन करते हैं

क्या हुआ यह है कि नीचे के 10 प्रतिशत ने पड़ोस में दूसरों के अनुरूप सराहना की, टेराज़स कहते हैं। ठीक है, ठीक है, यह अच्छा या बुरा नहीं है।

किकर आता है, वह कहता है, जब आप इन मूल्यवान पड़ोसों की तुलना मेट्रो क्षेत्र में अन्य पड़ोसों से करते हैं। वे मूल्यवान क्षेत्र पूरी तरह से मेट्रो को कम प्रदर्शन करते हैं।

या, जैसा कि किताब कहती है,

सबसे अच्छे पड़ोस में सबसे खराब घर खरीदना वास्तव में उल्टा पड़ सकता है। ऐसा इसलिए है क्योंकि एक पड़ोस जितना अधिक समृद्ध है, उसके बड़े महानगरीय क्षेत्र के सापेक्ष, उसके निचले 10 प्रतिशत घरों में उतना ही खराब प्रदर्शन होता है। संक्षेप में, पड़ोस जितना अच्छा होगा, मिथक उतना ही बड़ा होगा!

(छवि क्रेडिट: न्यायमूर्ति दर्राघ)

बेहतर सलाह है:

यदि आप एक ऐसा घर चाहते हैं जो मूल्य में और अधिक तेज़ी से बढ़ने वाला है, तो यहां आपको क्या करना चाहिए: पुरानी कहावत को तोड़ो, और सबसे गर्म पड़ोस में सबसे सस्ता घर खरीदो, जहां, किताब कहती है:

...प्रमुख पड़ोस के घरों की तुलना में घरों का मूल्य और भी तेज़ी से बढ़ जाता है। एक बार फिर, प्रीमियर पड़ोस के बाहर घर खरीदने के लिए यह वास्तव में एक बेहतर रियल एस्टेट रणनीति है। ... इसलिए, यदि आप एक समझदार घर खरीदार हैं, तो आप शहर के उस भयानक हिस्से के आस-पास के कम विकसित पड़ोस में से एक में जाना चाहेंगे। आप बहुत सुरक्षित रूप से शर्त लगा सकते हैं कि, समय के साथ, आप एक उच्च घरेलू मूल्य और पड़ोस दोनों का आनंद लेंगे, जिसमें कई समान विशेषताएं हैं जिनके लिए आपको एक बार यात्रा करना पड़ा था। संक्षेप में, यदि आपके पास थोड़ा धैर्य है, तो आप अपने पास ठंडक के आने का इंतजार कर सकते हैं।

लेकिन क्या एक गर्म पड़ोस बनाता है? गणित के अनुसार, यह वह जगह है जहां, ऐतिहासिक रूप से, घरेलू मूल्य समग्र रूप से मेट्रो के मूल्य से नीचे हैं, लेकिन पिछले पांच वर्षों में मेट्रो माध्य से ऊपर प्रशंसा देखी गई है। और आप उस जानकारी को कैसे ढूंढते हैं? स्पष्ट स्थान ज़िलो है, टेराज़स कहते हैं (हे है उनके वरिष्ठ अर्थशास्त्री), लेकिन आप स्थानीय रियल एस्टेट पेशेवरों से भी बात कर सकते हैं।

यदि आपको कुछ मेगा स्प्रैडशीट्स के माध्यम से जुताई करने में कोई आपत्ति नहीं है, तो यह सब कुछ है zillow.com/data . मुझे Terrazas की मदद से अपने आस-पड़ोस का डेटा मिला। (मैं यहां एक लेखक हूं, सांख्यिकीविद नहीं!)

• पेज पर पहला विकल्प डेटा टाइप है - ड्रॉपडाउन से ZHVI (जो कि Zillow Home Value Index है) चुनें।
• अगला भूगोल है - यहां नेबरहुड चुनें।
• संयुक्त राज्य अमेरिका में हर पड़ोस की विशाल स्प्रेडशीट डाउनलोड करें और अपने मेट्रो क्षेत्र के लिए फ़िल्टर करें (आपको यहां कुछ एक्सेल कौशल की आवश्यकता है)।
• हम 5 साल के कॉलम में शून्य कर रहे हैं और एक संख्या की तलाश कर रहे हैं जो मेट्रो क्षेत्र के मध्य (आधे रास्ते) से ऊपर है। मेरी खुशी के लिए, मेरा शीर्ष तीसरे स्थान पर था, औसत से काफी ऊपर, और मेरे पिछले पड़ोस से बहुत पीछे नहीं था।

बेशक आपको मोलभाव करने के लिए काफी पहले गर्म पड़ोस में रहना होगा, ताकि यह पता चल सके कि आगे क्या गर्म होगा, यह पहचानने का मुश्किल विज्ञान (या कला?)

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प्रभामंडल प्रभाव पर विचार करें, टेराज़ास कहते हैं, और गर्म लोगों से सटे कम कीमत वाले पड़ोस की तलाश करें। जैसे-जैसे कीमतें बढ़ती हैं, वे कॉफी की दुकानें और दीर्घाएँ और अधिक किफायती क्षेत्रों में फैलने लगेंगी। (मैं इसके लिए प्रतिज्ञा कर सकता हूं - हमने अपने पुराने घर को एक पड़ोस में बेच दिया, जो हमारे आश्चर्य के लिए काफी गर्म हो गया था और शहर के करीब हमारे वर्तमान, बहुत अधिक किफायती-प्रति-वर्ग फुट एक के करीब चला गया, और रेस्तरां आने लगे हैं ।) शहर के केंद्र से निकटता भी महत्वपूर्ण है, लेकिन कुछ अन्य दिलचस्प निष्कर्ष भी थे।

परी संख्या में 1212 का क्या अर्थ है

हिपस्टर्स के बारे में भूल जाओ, किताब कहती है। सबसे ऊपर, एक पड़ोस के लिए सबसे बड़ा संकेतक जो एक दिन मूल्य में दृढ़ता से सराहना करेगा, वह अपने आवास स्टॉक की उम्र थी। औसत घर जितना पुराना होगा, किसी दिए गए पड़ोस में मजबूत प्रशंसा देखने की संभावना उतनी ही अधिक होगी।

क्या क्यों? यह वह जगह है जहाँ मैं वास्तव में उत्साहित हो रहा हूँ, यहाँ अपने १८९० के घर में बैठा हूँ। पुराने घरों में अधिक निवेश की आवश्यकता होती है, टेराज़स बताते हैं, (आप इसे फिर से कह सकते हैं!) और इसलिए वे अधिक किफायती हैं। यह एक ऐसा अवसर है जिसके लिए कुछ निवेश की आवश्यकता होती है लेकिन यह लंबी अवधि में भुगतान करेगा। (उस ने कहा, वे वह सौदा नहीं हो सकते हैं जो वे करते थे, वे कहते हैं, क्योंकि फिक्सर अपर्स इन दिनों भारी छूट के रूप में नहीं हैं।)

वही सच हो सकता है जब उच्च किराएदार आबादी वाले पड़ोस की बात आती है; उनका कहना है कि इन घरों के मालिक इन घरों में उतना निवेश या रखरखाव नहीं करते हैं, इसलिए जब वे बिक्री के लिए आते हैं तो आपको एक किफायती फिक्सर-अपर मिलने की अधिक संभावना होती है।

इन विशेषज्ञों के अनुसार, यदि आप एक शानदार रिटर्न की तलाश में हैं, तो पारंपरिक ज्ञान को भूल जाइए। सबसे अच्छे पड़ोस में सबसे सस्ता घर जाने का रास्ता नहीं है। इसके बजाय, सबसे गर्म पड़ोस में सबसे सस्ता घर खरीदें - और कार्रवाई के करीब एक पुराने पड़ोस को देखकर शुरू करें।

मूल रूप से २.२२.२०१८ को प्रकाशित एक पोस्ट से पुनः संपादित - LS

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डाना मैकमहान

योगदान देने वाला

फ्रीलांस लेखक डाना मैकमोहन लुइसविले, केंटकी में स्थित एक पुराने साहसी, धारावाहिक सीखने वाले और व्हिस्की उत्साही हैं।