यदि आप घर खरीदने के लिए बाजार में हैं, तो फौजदारी और छोटी बिक्री की तलाश में गृहस्वामी में अधिक किफायती तरीका लग सकता है। पारंपरिक आवास बाजार की तुलना में संपत्तियां काफी सस्ती हो सकती हैं, और यदि आप एक अनुभवी खरीदार हैं, तो फिक्सर-अपर का विचार आकर्षक लग सकता है। लेकिन इससे पहले कि आप इस प्रकार की संपत्तियों को देखते हुए अधिक (या कोई भी) समय निवेश करें, आपको फौजदारी और छोटी बिक्री के बीच सटीक अंतर पता होना चाहिए और संभावित खरीदार के रूप में क्या सावधान रहना चाहिए।
आइए फौजदारी से शुरू करें
एक फौजदारी तब होती है जब गृहस्वामी तीन से छह महीने के लिए बंधक ऋण भुगतान करने में असमर्थ रहा हो, और ऋणदाता (आमतौर पर एक बैंक) द्वारा डिफ़ॉल्ट की सूचना भेजने के बाद भी छूटे हुए भुगतानों को पूरा करने में असमर्थ होता है। मालिक के पास आमतौर पर नोटिस प्राप्त करने के 30 से 120 दिनों के बाद या तो अपनी बंधक शेष राशि का भुगतान करने के लिए या अपनी संपत्ति को कम बेचने के लिए सहमत होता है - यदि उनमें से कोई भी नहीं होता है, तो घर पर रोक लगा दी जाती है और मालिक को बेदखल कर दिया जाता है।
ऋणदाता तब घर को नीलामी के लिए रखता है, जहां एक खरीदार इसे खरीद सकता है। एक रियल एस्टेट एजेंट खरीदार और ऋणदाता के बीच संचार की सुविधा के लिए शामिल होता है, लेकिन प्रक्रिया बहुत अधिक औपचारिक होती है, और लेन-देन कम लचीला होता है और अक्सर देरी से नहीं होता है। Realtor.com के अनुसार , अगर ऋणदाता घर बेचने में असमर्थ है, तो संपत्ति बैंक के स्वामित्व वाली, या अचल संपत्ति के स्वामित्व वाली (आरईओ) बन जाती है।
आप सूचीबद्ध फौजदारी कहां पा सकते हैं?
आप एक से अधिक लिस्टिंग सेवा के माध्यम से फौजदारी देख सकते हैं, जैसे कि एक पारंपरिक लिस्टिंग कैसे पोस्ट की जाएगी। संपत्तियों को सीधे फौजदारी के रूप में लेबल किया जाएगा।
इस लॉस एंजिल्स फौजदारी सूची में , आप देखेंगे कि घर जैसा है वैसा ही बेचा जा रहा है, और तस्वीरें इसकी स्थिति दिखाती हैं। चार-बेडरूम, तीन-स्नान घर $ 655,900 के लिए सूचीबद्ध है और इसे निवेश के अवसर के रूप में वर्णित किया गया है। घर जिस पड़ोस में है उसे लॉस एंजिल्स में माना जाता है और आ रहा है, और इस विशिष्ट क्षेत्र में वर्तमान में सूचीबद्ध घरों पर औसत बिक्री मूल्य $ 746,000 है, ज़िलो के अनुसार . एक अनुभवी गृहस्वामी के लिए जो भारी नवीनीकरण से डरता नहीं है, यह निश्चित रूप से एक निवेश का अवसर हो सकता है - खासकर यदि इस एलए पड़ोस में घरों का मूल्य बढ़ता रहता है, जिसकी वे सबसे अधिक संभावना रखते हैं। (ज़िलो की रिपोर्ट है कि जेफरसन पार्क के घरेलू मूल्यों में पिछले एक साल की तुलना में 8.8 प्रतिशत की वृद्धि हुई है)।
सभी फोरक्लोजर को इस तरह के भारी शुल्क वाले फेसलिफ्ट की आवश्यकता नहीं है, और सभी फोरक्लोजर को निवेश का अवसर नहीं माना जाएगा। यह पांच-बेडरूम, छह-बाथरूम वैली विलेज हाउस $ 1,799,000 में जा रहा है और (कम से कम Zillow पर पोस्ट की गई छवियों के अनुसार) भव्य आकार में है। लिस्टिंग में, यह बताता है कि 2016 में घर का नवीनीकरण किया गया था। संदर्भ के लिए, वर्तमान में वैली विलेज में सूचीबद्ध घरों की औसत कीमत $ 849,000 है।
लेकिन सिर्फ इसलिए कि एक घर ऑनलाइन सुंदर दिखता है, इसका मतलब यह नहीं है कि यह मुद्दा-मुक्त है, और पारदर्शिता की कमी खरीदारों के लिए एक फौजदारी घर खरीदना एक बड़ा दर्द-बिंदु है।
फौजदारी के बारे में क्या पता होना चाहिए
एक पारंपरिक घर खरीद की तुलना में बहुत अधिक खींची गई प्रक्रिया के अलावा, एक फौजदारी खरीदना आमतौर पर नौसिखिए घर के मालिकों के लिए सलाह नहीं दी जाती है।
सबसे पहले, खरीदार को अनदेखी घर की दृष्टि खरीदनी होगी। हां, आपने उसे सही पढ़ा है। आप न केवल घर का दौरा करने में असमर्थ हैं, बल्कि आप पेशेवर निरीक्षण का अनुरोध करने में असमर्थ हैं। ज़िलो के अनुसार , असंतुष्ट विक्रेताओं के घर को नंगे करने, और संपत्ति को पूरी तरह से अस्त-व्यस्त छोड़ने, या जानबूझकर क्षतिग्रस्त करने के मामले सामने आए हैं। आवासीय बिक्री के निदेशक बीट्राइस डी जोंग लॉस एंजिल्स में खुली लिस्टिंग , कैलिफ़ोर्निया, का कहना है कि उसने ऐसे घर देखे हैं जहाँ बेचने के लिए तांबे की नलसाजी को घर से बाहर निकाल दिया गया है, और जिन घरों में कंक्रीट डाली गई है उन्हें नलसाजी में डाला गया है। न केवल घर के आंतरिक और बाहरी हिस्से में प्रमुख संरचनात्मक मुद्दे हो सकते हैं, बल्कि कुछ मामलों में, किरायेदार संपत्ति छोड़ने से इनकार कर सकते हैं - और खरीदार वास्तव में उन्हें बेदखल करने के लिए जिम्मेदार है।
इसके अलावा, जबकि फौजदारी के लिए हमेशा पूरी तरह से नकद आवश्यकता नहीं होती है, डी जोंग पुष्टि करता है कि कई बैंक नीलामी में घर बेचने का विकल्प चुनते हैं, जिसके लिए सभी नकद खरीदारों की आवश्यकता होती है। यदि आपके पास नकद नहीं है, तो कई बार नीलामी बोली-प्रक्रिया युद्ध में बदल जाती है, जिसमें आप संभावित खरीदारों के खिलाफ होंगे जिनके पास नकद है (और नकद राजा है)।
एक छोटी बिक्री क्या है (और यह एक फौजदारी से कैसे भिन्न है?)
किसी के घर को बंद करने से पहले, वे इसे कम बेचने का प्रयास कर सकते हैं। ऐसा तब होता है जब या तो मालिक अब और बंधक ऋण का भुगतान नहीं कर सकता है, या वे अपने घर के मूल्य में कमी (जो कभी-कभी उतार-चढ़ाव वाले बाजार में होता है) के कारण रणनीतिक रूप से नहीं करना चाहते हैं। के अनुसार Realtor.com , विक्रेता अपने बंधक ऋणदाता के पास जाएगा, जिसे बिक्री मूल्य स्वीकार करने की आवश्यकता होगी जो कि बकाया राशि से कम राशि है। उदाहरण के लिए, विक्रेता अपने घर को $400,000 में सूचीबद्ध कर सकता है, शेष बंधक ऋण शेष $430,000 के साथ। विक्रेता को अपने बैंक को वापस भुगतान करने पर 30,000 डॉलर कम होंगे। लेन-देन पूरा होने के बाद, विक्रेता $30,000 के लिए ज़िम्मेदार नहीं होगा।
Bankrate के अनुसार , मालिक को एक छोटी बिक्री के लिए एक आवेदन भरना होगा, और एक कठिनाई पत्र लिखना होगा जो उनकी वित्तीय स्थिति (जिसमें वेतन स्टब्स, कर रिटर्न और बैंक विवरण शामिल है) का विवरण देता है और ऋणदाता को बताएगा कि वे ऐसा करने में सक्षम नहीं होंगे एक बार बेचने पर उनका घर कितना भी कम हो, चुका दें। प्रक्रिया में आमतौर पर महीनों लगते हैं।
कुछ मामलों में, बंधक ऋणदाता वास्तव में बिक्री में खोए हुए धन को वापस चाहता है, जिसे कमी निर्णय कहा जाता है। कुछ राज्यों ने इसे गैरकानूनी घोषित किया , लेकिन यह निश्चित रूप से कुछ ऐसा है जिसके बारे में विक्रेता को अवगत होना चाहिए।
आपको कम बिक्री कहां मिलती है?
आपको एक से अधिक लिस्टिंग सेवा के माध्यम से लघु बिक्री लिस्टिंग खोजने में सक्षम होना चाहिए। कई छोटी बिक्री रियल एस्टेट एजेंटों द्वारा सूचीबद्ध हैं, लेकिन लिस्टिंग को लघु बिक्री के रूप में लेबल नहीं किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, आप जा सकते हैं खुली लिस्टिंग और छोटी बिक्री फिक्सर फिल्टर के तहत दिखाई देगी।
छोटी बिक्री के बारे में क्या पता होना चाहिए
एक छोटी बिक्री के साथ लेन-देन में लगने वाला समय पारंपरिक लिस्टिंग की तुलना में काफी अधिक समय लेता है (आमतौर पर 90 से 120 दिनों के बीच, Realtor.com के अनुसार)। चूंकि खरीदार मुख्य रूप से ऋणदाता के साथ काम कर रहा है - विक्रेता के बजाय, जो बहुत ही हैंड-ऑफ है - पेशकश की कीमत को ऋणदाता द्वारा अनुमोदित करने की आवश्यकता होती है, और इसमें समय लगता है।
छोटी बिक्री की कीमत मुश्किल है। मनी अंडर 30 . के अनुसार , खरीदार के लिए यह पुष्टि करना महत्वपूर्ण है कि लघु बिक्री को मंजूरी दी गई है या नहीं। यदि इसे मंजूरी दे दी गई है, तो ऋणदाता पहले ही उस कीमत पर सहमत हो गया है जिसके लिए मालिक घर बेचना चाहता है। यदि ऐसा नहीं है, तो विक्रेता की छोटी बिक्री को अस्वीकार कर दिया जाएगा।
बैलेंस के अनुसार , कम लिस्टिंग मूल्य लिस्टिंग एजेंट और विक्रेता द्वारा छोटी बिक्री पर कई प्रस्तावों को लुभाने के लिए इस्तेमाल की जाने वाली रणनीति हो सकती है। यह कीमत काफी तरल हो जाती है, क्योंकि अगर ऋणदाता कीमत को स्वीकार नहीं करता है, तो कीमत बढ़ जाएगी। अंततः: एक छोटी बिक्री का मतलब यह नहीं है कि आप एक ऐसा घर खरीद पाएंगे जो बाजार मूल्य से कम हो। बैलेंस बताता है कि छोटी बिक्री की कीमत अधिक हो सकती है; यह कम हो सकता है; यह पैसे पर सही हो सकता है।
इसके अतिरिक्त, ऋणदाता बिक्री के माध्यम से तब तक नहीं चलेंगे जब तक कि खरीदार कुछ निश्चित मांग नहीं करता है, जैसे मरम्मत और समापन लागतों के लिए भुगतान करना - जो कुछ भी विक्रेता सामान्य रूप से जिम्मेदार होगा, खरीदार को लेने के लिए सहमत होना होगा।
आपको संपत्ति को वैसे ही स्वीकार करना होगा, हालांकि Realtor.com के अनुसार, खरीदार निरीक्षण के लिए कह सकता है। यदि खरीदार को किसी भी प्रकार की संपत्ति का नुकसान होता है, तो ऋणदाता इसे ठीक करने के लिए जिम्मेदार नहीं होगा। यदि घर गंभीर रूप से असंरक्षित स्थिति में है, तो खरीदार को सभी नुकसान की मरम्मत के लिए एक खगोलीय राशि खर्च करनी पड़ सकती है।
अंतत:, यदि एक फौजदारी या लघु बिक्री सूची में आपकी रुचि है, तो सुनिश्चित करें कि आप सभी शोध करते हैं और सभी जोखिमों को समझते हैं। क्योंकि जहां यह आपके सपनों का घर हो सकता है, वहीं यह आपके सपनों का घर भी हो सकता है बुरे सपने . सुनिश्चित करें कि यह पूर्व है।
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