जब मैंने और मेरे पति ने घर खरीदने के लिए डेनवर से इंडियानापोलिस जाने का फैसला किया, तो हम जानते थे कि यह प्रक्रिया विनम्र होगी। घर खरीदने की प्रक्रिया के बारे में हम केवल एचजीटीवी देखने या उन मित्रों और परिवार से बात करने से आते हैं जिन्होंने इसे पहले किया था। हमने खुले दिमाग और सतर्क दृष्टिकोण के साथ इसमें कूदने का फैसला किया।
हमारे सामने पहला बड़ा निर्णय यह तय करना था कि किस प्रकार का बंधक हमारे लिए सबसे अच्छा है: फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए) या पारंपरिक। हमें इस बात का सामान्य अंदाजा था कि इन ऋणों को किस कारण से अलग बनाया गया है, लेकिन यह पता लगाने के लिए कुछ गहरी खुदाई की गई कि कौन सा विकल्प अभी हमारी आवश्यकताओं के लिए और हमारे ऋण की अवधि के लिए सबसे उपयुक्त है। यहां बताया गया है कि हमने अपना निर्णय कैसे लिया:
एफएचए ऋण क्या है?
सबसे पहले, आइए दो प्रकार के ऋणों के बीच अंतर करें: एक एफएचए ऋण एक बंधक है जो संघीय सरकार द्वारा समर्थित है और तीसरे पक्ष के ऋणदाता द्वारा सेवित है। मूल रूप से, इसका मतलब है कि यदि आप भुगतान करने में सक्षम नहीं हैं, तो सरकार ऋणदाता को भुगतान करेगी - लेकिन यदि आप अपने ऋण पर चूक करते हैं तो भी आपको फौजदारी का सामना करना पड़ेगा। इस समर्थन के कारण, ऋणदाता ऋण देने के बारे में थोड़ा अधिक उदार हैं, जिसका अर्थ है कि वे कम क्रेडिट स्कोर स्वीकार करेंगे (एफएचए ऋण का न्यूनतम क्रेडिट स्कोर 500 है, जबकि पारंपरिक ऋणों को आमतौर पर 600 के दशक में स्कोर की आवश्यकता होती है) और डाउन पेमेंट ( मानक 3.5 प्रतिशत है)।
एफएचए ऋणों को भी हमेशा एक बंधक बीमा प्रीमियम (एमआईपी) की आवश्यकता होती है, जो आपके बंधक पर लगाया जाने वाला शुल्क है जिसे आप ऋण की पूरी अवधि के लिए भुगतान करते हैं। आपका एमआईपी आपके बंधक मूल्य के 0.45 और 1.05 प्रतिशत के बीच भिन्न होता है - यह इस बात पर निर्भर करता है कि आपने कितना उधार लिया है, आपका ऋण-से-मूल्य अनुपात और आपकी ऋण अवधि। एमआईपी से छुटकारा पाने के केवल दो तरीके हैं: पहला, अंततः एक पारंपरिक ऋण के लिए ऋण को पुनर्वित्त करना। दूसरा शुरुआत में 10 प्रतिशत नीचे रख रहा है, जो आपको 11 साल के भुगतान के बाद एमआईपी को छोड़ने की अनुमति देता है। आप समापन पर ऋण के 1.75 प्रतिशत का एकमुश्त बीमा भुगतान भी करेंगे। ऋण के मूल्य पर इन सभी अतिरिक्त शुल्कों के कारण, एफएचए ऋण पारंपरिक ऋणों की तुलना में अधिक महंगे हो सकते हैं - भले ही कुछ परिदृश्यों में, एफएचए ऋण की दर पारंपरिक ऋणों की तुलना में कम हो। सामान्य तौर पर, एफएचए ऋणों में उनके साथ अधिक सामान जुड़ा होता है - भले ही उन्हें शुरुआत में प्राप्त करना आसान हो।
एक पारंपरिक ऋण क्या है?
लेकिन वैसे भी पारंपरिक ऋण क्या हैं? एक अनुरूप ऋण के रूप में भी जाना जाता है, ये ऐसे बंधक हैं जो सरकार द्वारा समर्थित नहीं हैं। इस वजह से, ऋणदाता जितना संभव हो सके उधारकर्ता के चूक के अपने जोखिम को कम करने की कोशिश करते हैं - ऐसा कुछ जिसके लिए आप भुगतान करेंगे। इसका मतलब है कि पारंपरिक ऋणों में आमतौर पर एफएचए ऋणों की तुलना में थोड़ी अधिक ब्याज दरें और अधिक कठोर अनुमोदन आवश्यकताएं होती हैं। हालांकि कुछ ऋणदाता ३ प्रतिशत तक कम स्वीकार करेंगे—२० प्रतिशत से कम कुछ भी आपको निजी बंधक बीमा (पीएमआई) का भुगतान करने की आवश्यकता होगी। जब तक आप अपने घर में 78 प्रतिशत इक्विटी तक नहीं पहुंच जाते, तब तक यह मासिक शुल्क आवश्यक है, लेकिन जब तक आप 80 प्रतिशत तक नहीं पहुंच जाते, तब तक यह आपके मासिक भुगतान से कम नहीं होता है।
हमने कैसे चुना
गिरवी के बीच चयन करने में हमारी मुख्य चिंता यह थी कि हम प्रति माह की तुलना में अधिक पैसा खर्च नहीं करना चाहते थे - भले ही अंतर छोटा हो। छोटी-छोटी फीस और खर्चे समय के साथ जुड़ते जाते हैं, और जितने भी नए खर्च हम झेल रहे थे—मरम्मत, फर्नीचर, पेंटिंग आदि—हमें अपने बजट को जितना हो सके कम रखने की जरूरत थी।
वास्तविक जीवन में एक परी को देखना
हमारे बंधक दलाल के अनुसार, हम एक पारंपरिक ऋण की तुलना में एफएचए ऋण के साथ प्रति माह $ 30 का अधिक भुगतान करेंगे। हमारे ब्रोकर ने अनुमान लगाया है कि हम ऋण की अवधि के दौरान छोटी फीस और खर्चों में $१०,००० का भुगतान भी करेंगे।
अगर हम एफएचए ऋण के साथ गए, तो हमें अंततः एमआईपी को छोड़ने के लिए पुनर्वित्त करना होगा। अभी, दरें कम हैं और केवल बढ़ रही हैं, इसलिए ऐसा लग रहा था कि यदि हम पुनर्वित्त करते हैं तो शायद हम अभी जो कम दरें प्राप्त कर रहे हैं उन्हें प्राप्त करने में सक्षम नहीं होंगे।
मैंने जिस भी बंधक विशेषज्ञ से बात की, उसने कहा कि अगर हम स्वीकृत हो सकते हैं और इसे वहन कर सकते हैं तो हमें पारंपरिक के साथ जाना चाहिए - और हम कर सकते थे, इसलिए हमने किया।
आप एफएचए ऋण क्यों चुन सकते हैं
हालांकि, घर के मालिकों के लिए जिनके पास पैसा अग्रिम या महान क्रेडिट स्कोर नहीं है, एफएचए ऋण एक अच्छा विकल्प है क्योंकि वे कम से कम संभव भुगतान स्वीकार करते हैं। $२००,००० के घर पर, ३.५ प्रतिशत का न्यूनतम एफएचए ऋण डाउन पेमेंट $७,००० होगा। 5 प्रतिशत की गिरावट वाले पारंपरिक ऋण के लिए, यह ,000 होगा। यदि आप राज्य से बाहर जा रहे हैं, नया फर्नीचर खरीद रहे हैं, या घर के नवीनीकरण की योजना बना रहे हैं, तो कैश अप फ्रंट का $ 3,000 का अंतर एक डीलब्रेकर हो सकता है।
और यदि आप एक उच्च लागत वाले शहर में रहते हैं जहां अचल संपत्ति जल्दी जाती है, तो आप तय कर सकते हैं कि जब तक आपके पास पारंपरिक ऋण के लिए पर्याप्त बचत न हो, तब तक प्रतीक्षा करने के बजाय एफएचए ऋण के साथ अभी खरीदना बेहतर होगा।
लेकिन यह निर्णय अकेले आपका नहीं होना चाहिए - आपको यह सुनिश्चित करने के लिए एक बंधक विशेषज्ञ (जैसे एक ऋण अधिकारी या एक बंधक दलाल) के साथ जांच करनी चाहिए कि आपके द्वारा किया गया बंधक आपके लघु और दीर्घकालिक लक्ष्यों दोनों के लिए उपयुक्त है।
