इसे पूरा करें: एक बंधक प्राप्त करने के लिए आपको जो कुछ पता होना चाहिए

जब तक आपके पास एक परी गॉडमदर या एक शांत आधा मिलियन बैठे न हों, यदि आप घर खरीदना चाहते हैं तो आपको शायद एक बंधक की आवश्यकता होगी। यहां बताया गया है कि कैसे एक बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करें और चुनें, और पूरी प्रक्रिया में क्या अपेक्षा करें।

जल्दी शुरू करें

आइए इसका सामना करें: आप जितने चाहें उतने खुले घरों में जा सकते हैं, लेकिन आप बंधक के बिना एक खरीदने में सक्षम नहीं होंगे। इसलिए गेंद को जल्दी लुढ़कें और घर में शिकार शुरू करने से पहले ही पूर्व-अनुमोदित हो जाएं।

गैर-लाभकारी संस्था में आवास और सामुदायिक विकास के निदेशक निक बेसर कहते हैं, मेरी सिफारिश है कि अपने सपनों का घर खोजने से पहले हमेशा पूर्व-अनुमोदित हो जाएं। गाइडवेल वित्तीय समाधान . किसी संपत्ति के साथ प्यार में पड़ना कभी भी अच्छा नहीं होता है, केवल यह पता लगाने के लिए कि आप उस विशेष मूल्य बिंदु पर इसके लिए अर्हता प्राप्त नहीं कर सकते। बेसर का कहना है कि पूर्व-अनुमोदन प्रक्रिया में एक प्रतिष्ठित ऋण देने वाले पेशेवर के साथ एक या दो दिन से अधिक समय नहीं लगना चाहिए। एक पूर्व-अनुमोदन आम तौर पर 90 दिनों के लिए वैध होता है, जिस बिंदु पर आप आवश्यक होने पर प्रक्रिया को दोहरा सकते हैं।

(ध्यान दें कि आप एक ऋणदाता द्वारा पूर्व-योग्यता प्राप्त कर सकते हैं। यह आपके द्वारा प्रदान की जाने वाली वित्तीय जानकारी और एक नरम क्रेडिट जांच के आधार पर आप क्या खर्च कर सकते हैं इसका एक ढीला अनुमान है। पूर्व योग्यता एक सरल, तेज प्रक्रिया है, क्योंकि आपको इसकी आवश्यकता नहीं है अपने वित्त के दस्तावेज जमा करें। लेकिन उसी कारण से, यह भी काफी हद तक व्यर्थ है, और इसका मतलब यह नहीं है कि आपको वित्तपोषण के लिए अनुमोदित किया गया है। यह अनुमान लगाने का एक अच्छा तरीका है कि आप कितने बड़े बंधक के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं।)

आप तैयार हैं?

लेकिन इससे पहले कि आप एक बंधक के लिए आवेदन करें, सुनिश्चित करें कि आपने अपना वित्तीय कार्य एक साथ कर लिया है: आप सर्वोत्तम दरों के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए अपना सर्वश्रेष्ठ पैर आगे रखना चाहते हैं - या बिल्कुल भी।

इस बात पर ध्यान दें कि आप अपने क्रेडिट का प्रबंधन कैसे कर रहे हैं, के पूर्व कार्यकारी निदेशक टॉम ग्लीसन कहते हैं मास हाउसिंग , मैसाचुसेट्स के लिए गैर-लाभकारी आवास वित्त प्राधिकरण। यदि आप स्टोर क्रेडिट या छात्र ऋण या कार क्रेडिट पर अपराधी हैं, तो आपको उन मुद्दों का ध्यान रखना होगा। अन्यथा, वे कहते हैं, आप बस खारिज होने जा रहे हैं।

आपको एक ऐसे बिंदु पर पहुंचने की जरूरत है जहां आपको लगातार तीन साल लगातार आय हो, मैरी प्रेस्टी, मालिक / दलाल कहते हैं प्रेस्टी ग्रुप न्यूटन, मास में। जब आप बंधक के लिए आवेदन करते हैं तो बैंक कुछ नकद भंडार भी देखना चाहते हैं। उधारदाताओं को यह जानना अच्छा लगता है कि आपके पास न केवल डाउन पेमेंट के लिए पैसा है, बल्कि घर खरीदने के बाद अपनी नौकरी खोने की स्थिति में बंधक का भुगतान करने के लिए पर्याप्त पैसा भी है। उन्हें तीन से छह महीने का खर्च देखना अच्छा लगता है। यह आपके बचत खाते में नकदी का एक विशाल भंडार नहीं है - इसमें सेवानिवृत्ति खातों में शेष राशि शामिल हो सकती है, जिसे आपको उम्मीद है कि 401 (के) या आईआरए को छूना नहीं होगा।

इस बीच, यदि आपका क्रेडिट उत्कृष्ट है और आप एक टन कर्ज नहीं ले रहे हैं तो आप बेहतर बंधक दरों के लिए अर्हता प्राप्त करेंगे। सबसे कम दर प्राप्त करने के लिए, क्रेडिट स्कोर 700 के दशक में होना चाहिए, और उधारकर्ता का ऋण-से-आय अनुपात लगभग 36% होना चाहिए, बेसर कहते हैं। इसका मतलब है कि आपके कुल मासिक ऋण दायित्व - छात्र ऋण भुगतान, कार ऋण, क्रेडिट कार्ड न्यूनतम, और बंधक जिसे आप प्राप्त करने का प्रयास कर रहे हैं - आपकी पूर्व-कर मासिक आय का 36% से अधिक नहीं होना चाहिए।

हालांकि, कई उधारदाताओं के पास बंधक वित्तपोषण है जो कम 600 के स्कोर के लिए अनुमति देगा, बेसर कहते हैं, और फैनी मॅई और फ़्रेडी मैक ने हाल ही में 50% तक के ऋण अनुपात की अनुमति देने के लिए परिवर्तन किए हैं।

सामान्य तौर पर, आपका क्रेडिट स्कोर जितना खराब होगा, ब्याज दर उतनी ही अधिक होगी, बेसर कहते हैं - और ब्याज दर जितनी अधिक होगी, बंधक भुगतान उतना ही अधिक होगा। यह महत्वपूर्ण है, क्योंकि आपके मासिक भुगतान का आकार आपके द्वारा खरीदे जा सकने वाले घर के आकार को सीमित कर सकता है। वे कहते हैं कि यह उस समुदाय को तय करने में भी मदद कर सकता है जहां आपका परिवार रह सकता है।

यदि आपको त्वरित क्रेडिट-स्कोर झटका चाहिए, तो क्रेडिट कार्ड की शेष राशि का भुगतान करना है सबसे तत्काल क्रेडिट-बूस्टर में से एक चारों ओर। ऐसा इसलिए है क्योंकि आपके क्रेडिट स्कोर का लगभग एक तिहाई क्रेडिट उपयोग द्वारा निर्धारित किया जाता है, या आपकी कितनी उपलब्ध क्रेडिट सीमा का आपने उपयोग किया है। शेष राशि का भुगतान करने से आपका ऋण-से-आय अनुपात स्वीकार्य स्तर तक नीचे आ सकता है।

(छवि क्रेडिट: नासोज़ी काकेम्बो)

एक ऋणदाता खोजें (और पहली बार होमब्यूयर प्रोग्राम देखें)

आपके पड़ोस के बैंक या क्रेडिट यूनियन से लेकर ऑनलाइन बैंकों से लेकर गैर-बैंक ऋणदाताओं तक कई प्रकार के बंधक ऋणदाता हैं। जबकि आपका अपना बैंक बंधक की पेशकश कर सकता है, अन्य उधारदाताओं पर भी दरों और शर्तों की तुलना करना सुनिश्चित करें, क्योंकि उपभोक्ता बैंक प्रतिस्पर्धी नहीं हो सकते हैं - खासकर पहली बार खरीदारों के लिए। विशेष रूप से, अपने राज्य द्वारा समर्थित पहली बार होमबॉयर प्रोग्राम देखें आवास वित्त प्राधिकरण या स्थानीय क्रेडिट यूनियनों में।

2016 में बोस्टन में अपने पति स्कॉट के साथ एक टाउनहाउस खरीदने वाली सारा कोरवाल कहती हैं, हमने क्रेडिट यूनियन के माध्यम से पेश किए गए पहली बार होमब्यूयर प्रोग्राम का इस्तेमाल किया, जिसमें काम पर मेरी पहुंच है। हमने तीन अलग-अलग क्रेडिट यूनियनों सहित विभिन्न विकल्पों की एक गुच्छा की जांच की। और एक ऋण अधिकारी के माध्यम से वित्तपोषण विकल्प। अंत में, सभी क्रेडिट यूनियनों ने बड़ी दरों के साथ वास्तव में मजबूत कार्यक्रमों की पेशकश की, इसलिए हम उनमें से एक के साथ गए।

पहली बार घर खरीदने वाले के लिए, यह अक्सर पारंपरिक 20% डाउन पेमेंट के साथ आने के लिए एक संघर्ष हो सकता है: आपके पास नकद करने के लिए कोई मौजूदा घर नहीं है, और शायद आप छात्र ऋण या भुगतान से जूझने में बहुत व्यस्त हैं। 40,000 डॉलर या अधिक नकद बचाने के लिए आसमानी रेंट। हालांकि, आप अपनी स्थिति में लोगों के लिए डिज़ाइन किए गए कई ऋण कार्यक्रमों का लाभ उठा सकते हैं।

बेसर का कहना है कि बंधक उत्पाद जिनमें 3% से कम भुगतान शामिल है, अब निम्न और मध्यम आय वाले समुदायों और युवा वयस्कों को गृहस्वामी प्राप्त करने में मदद करने के लिए पेश किए जा रहे हैं। FHA, VA, और Fannie Mae's Homeready Mortgage जैसे फ़ेडरल लोन प्रोग्राम बिना बड़े डाउन पेमेंट के गिरवी रखना आसान बनाते हैं। वास्तव में, द्वारा समर्थित ऋण संघीय आवास प्रशासन (FHA) के साथ खरीदारों के लिए खुले हैं 580 . जितना कम क्रेडिट स्कोर , जबकि वीए ऋण सक्रिय-ड्यूटी सैन्य सदस्यों और दिग्गजों को बिना किसी डाउन पेमेंट के घर का वित्तपोषण करने की अनुमति दें।

बेसर अपने क्षेत्र में उधारदाताओं की जांच करने के लिए कहते हैं जो इन कार्यक्रमों या अपने स्वयं के पहली बार खरीदार कार्यक्रमों की पेशकश करते हैं। उन्होंने कहा कि राज्य और स्थानीय प्रोत्साहन कार्यक्रमों के बारे में भी पूछें जो आपके डाउन पेमेंट या ब्याज दर को कम कर सकते हैं। कुछ राज्य या शहर निवासियों को और भी अधिक उदार पहली बार खरीदार भत्तों की पेशकश करते हैं, जैसे कि डाउन पेमेंट सहायता, जब तक वे एक निश्चित संख्या में वर्षों तक घर में रहते हैं।

इन कार्यक्रमों के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए, आपको आम तौर पर एचयूडी-प्रमाणित गैर-लाभकारी संगठन में पहली बार घर खरीदार वर्ग को व्यक्तिगत रूप से या ऑनलाइन पूरा करना होगा। हाल की मंदी से बाहर आकर, ऋण प्रदाता समझते हैं कि कम डाउन पेमेंट की पेशकश में जोखिम शामिल है; हालांकि, वे गृहस्वामी शिक्षा को डिफ़ॉल्ट रूप से एक शक्तिशाली निवारक के रूप में देखते हैं, बेसर कहते हैं।

555 . का अर्थ

यह सच है: घर खरीदने की क्लास लेने वाले कर्जदारों को बाद में फौजदारी का सामना करने की संभावना कम होती है। ग्लीसन कहते हैं कि सबसे अच्छी चीज जो एक उपभोक्ता अपने लिए कर सकता है, वह है बेहतर शिक्षा प्राप्त करना। और इन कक्षाओं से गुजरते हुए, हमने समय के साथ देखा है, एक बड़ा, बड़ा फर्क पड़ता है।

कागजी कार्रवाई हार्वेस्ट

एक बार जब आप एक बंधक (पूर्व-अनुमोदन सहित) के लिए आवेदन करने के लिए तैयार हो जाते हैं, तो आपको वित्तीय कागजी कार्रवाई की एक अधर्मी राशि एकत्र करने की आवश्यकता होगी। आपके संगठनात्मक कौशल (या उसके अभाव) के आधार पर, यह घर खरीदने की प्रक्रिया का सबसे कठिन हिस्सा हो सकता है। ऋण आवेदन भरने के अलावा, आपको आमतौर पर पता लगाने और प्रदान करने की आवश्यकता होगी:

• आपके पिछले दो टैक्स रिटर्न और W-2 फॉर्म
• हाल के वेतन ठिकाने (या आय का अन्य प्रमाण)
• छात्र ऋण, ऑटो ऋण और अन्य ऋणों पर बकाया राशि और मासिक भुगतान
• क्रेडिट कार्ड शेष और न्यूनतम भुगतान
• चालू बैंक खाता विवरण (जाँच और बचत)
• निवेश खाता शेष (401k, IRA, आदि)
• रद्द किए गए किराए के चेक (वर्तमान किराए के भुगतान का प्रमाण)

फिक्स्ड रेट बनाम एडजस्टेबल रेट मॉर्गेज (एआरएम)

अधिकांश पहली बार होमबॉयर ऋण में एक मानक, 30-वर्ष, निश्चित दर बंधक शामिल है। यह वह जगह है जहां आप 30 वर्षों के लिए एक निश्चित ब्याज दर में लॉक करते हैं - यह सबसे कम जोखिम वाला विकल्प है क्योंकि आपका मासिक भुगतान नहीं बदलेगा। हालाँकि, यह एकमात्र बंधक उत्पाद नहीं है - इससे बहुत दूर।

दूसरी ओर, एक समायोज्य दर बंधक, बस ऐसा ही लगता है - ब्याज दर बदल सकती है। आप इन्हें 5/1 या 7/1 एआरएम के रूप में विज्ञापित देखेंगे - इसका मतलब है कि दर पहले पांच (या सात) वर्षों के लिए तय की गई है, और फिर यह साल में एक बार बाजार की स्थितियों के आधार पर बदल सकती है।

एक एआरएम थोड़ा जोखिम भरा है, लेकिन इसका एक फायदा है - अर्थात्, प्रारंभिक दर एक निश्चित दर बंधक से कम होगी। उदाहरण के लिए, मान लें कि 30-वर्षीय, फिक्स्ड-रेट मॉर्गेज 4% पर विज्ञापित है; एक ही ऋणदाता पर एक 5/1 एआरएम 3.5% से शुरू हो सकता है। इसका मतलब पहले पांच वर्षों में काफी बचत हो सकती है, और आपको एक बड़े बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करने की अनुमति मिल सकती है। लेकिन यह देखते हुए कि महान मंदी के बाद से ब्याज दरें सभी समय के निचले स्तर के पास मँडरा रही हैं, यह मान लेना उचित है कि आप अधिक भुगतान करेंगे - शायद थोड़ा अधिक - अब से छह साल बाद यदि आप अपने बंधक को पहले से बेचते या पुनर्वित्त नहीं करते हैं फिर। यही कारण है कि अधिकांश पहली बार होमब्यूरर संसाधन आपको एक निश्चित दर बंधक की ओर ले जाएंगे (या यहां तक ​​​​कि आवश्यकता भी)।

PMI . के बारे में

कोई भी ऋणदाता चाहता है कि आप डाउन पेमेंट करें - चाहे वह कार या घर के लिए हो - यह है कि, जब तक आप ऋण का एक अच्छा हिस्सा चुकाते नहीं हैं, तब तक वे बहुत अधिक वित्तीय जोखिम वहन करते हैं। 20% डाउन पेमेंट यह सुनिश्चित करता है कि, भले ही हाउसिंग मार्केट ढह जाए और घर का मूल्य 10% से 15% तक गिर जाए, फिर भी घर का मूल्य ऋणदाता द्वारा निवेश किए गए से अधिक है।

इसलिए, यदि आप 20% या उससे अधिक नहीं डालते हैं, तो अधिकांश उधारदाताओं को आपको निजी बंधक बीमा, या पीएमआई (जो उपरोक्त परिदृश्य में ऋणदाता की रक्षा करता है, आपको नहीं) खरीदने की आवश्यकता होगी।

ऋण कार्यक्रम के आधार पर आप पीएमआई के लिए अलग-अलग तरीकों से भुगतान करेंगे - कुछ इसे बंधक में लपेट देंगे, इसलिए इसे 30 वर्षों में थोड़ी अधिक ब्याज दर पर वित्तपोषित किया जाता है, और दूसरी बार आप अतिरिक्त $ 100 या उससे अधिक का भुगतान कर सकते हैं। आपके बंधक पर एक महीना (जब तक आप घर में 20% से 30% इक्विटी तक नहीं पहुंच जाते)। लेकिन अगर आप इसे नहीं देखते हैं, तो भी आप इसके लिए एक या दूसरे तरीके से भुगतान करेंगे।

बेसर कहते हैं, संभावित होमबॉयर्स जो वित्तपोषण के लिए कम डाउन पेमेंट बंधक उत्पादों का उपयोग करते हैं, वे पीएमआई का भुगतान करेंगे और / या थोड़ी अधिक ब्याज दर प्राप्त करेंगे, यदि वे 'ऋणदाता भुगतान बंधक बीमा' विकल्प चुनते हैं। ऐसा कहा जा रहा है कि, कई पहली बार घर खरीदारों को पता चलता है कि जब सब कुछ कहा और किया जाता है, तो बंधक भुगतान वर्तमान में किराए पर भुगतान से कम होता है।

अंक के बारे में

हो सकता है कि आपने बंधक बिंदुओं के बारे में सुना हो, जिस स्थिति में आपने शायद अपने आप से सोचा हो, अंक का किसी भी चीज़ से क्या लेना-देना है? उचित प्रश्न! मूल रूप से, आप अपनी लंबी अवधि की ब्याज दर को कम करने के लिए अग्रिम रूप से अधिक धनराशि का भुगतान कर सकते हैं।

एक बिंदु आम तौर पर बंधक का 1% होता है। इसलिए, उदाहरण के लिए, $२००,००० बंधक पर, आप ऋण की अवधि के दौरान अपनी ब्याज दर को ४% से ३.५% तक कम करने के लिए अतिरिक्त $२,००० (एक बिंदु) का भुगतान करने में सक्षम हो सकते हैं। वह अतिरिक्त बिट ३० वर्षों के दौरान जुड़ जाएगा - आपको ब्याज में हजारों डॉलर की बचत होगी, और हर महीने आपका भुगतान कम होगा। यदि आपके पास नकद है, तो यह निश्चित रूप से इसके लायक हो सकता है - लेकिन पहली बार खरीदार अक्सर बहुत ही नकदी से भरे होते हैं।

बंद करने की लागत

नकदी की बात करें: एक डाउन पेमेंट एकमात्र अग्रिम धन नहीं है जिसकी आपको एक बंधक प्राप्त करने की आवश्यकता होगी। सुनिश्चित करें कि आप समापन लागतों को ध्यान में रखते हैं, जो राज्य के अनुसार अलग-अलग होती हैं, लेकिन होती हैं औसत लगभग ,700 , और इसमें मूल शुल्क (ऋण लिखने के लिए बैंक का शुल्क), सर्वेक्षक शुल्क, अंक, शीर्षक बीमा, मूल्यांकक और वकील शुल्क, और अन्य यादृच्छिक शुल्क शामिल हो सकते हैं। आपका ऋण अधिकारी आपको समय से पहले इन शुल्कों का एक अच्छा अनुमान प्रदान करने में सक्षम होना चाहिए। कुछ मामलों में विक्रेता से आपकी समापन लागत का भुगतान करना संभव है: मूल रूप से, वे शुल्क का भुगतान करते हैं, और फिर आपसे घर के लिए इतना अधिक शुल्क लेते हैं, इसलिए दर्द आपके 30-वर्ष के बंधक के दौरान फैल जाता है।

बंद करने के लिए आपको एक वर्ष के मूल्य के गृहस्वामी बीमा और संपत्ति कर का पूर्व भुगतान करने की आवश्यकता हो सकती है, जो एक एस्क्रो खाते में जाएगा (जिसका अर्थ है कि बैंक पैसा रखता है और पूरे वर्ष आपकी ओर से उन बिलों का भुगतान करता है)।

आपको किस चीज़ के लिए मंज़ूरी दी गई है और आप क्या वहन कर सकते हैं दो अलग-अलग नंबर हो सकते हैं

अंत में, याद रखें कि सिर्फ इसलिए कि आप $ 400,000 के बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करते हैं, इसका मतलब यह नहीं है कि आपको $ 400,000 का घर खरीदना चाहिए। मासिक भुगतान के आस-पास अपनी लक्षित मूल्य सीमा को आधार बनाएं जो आपके लिए सुविधाजनक है - और, यदि वह आपके योग्य होने से कम है, तो बस याद रखें कि यदि आपको वास्तव में इसकी आवश्यकता है तो आपके पास वह अतिरिक्त विग्गल रूम है।

मैं आमतौर पर पहली बार खरीदारों के लिए कहता हूं, अपनी सीमा पर जितना हो सके उतना ऊपर जाने की कोशिश करें, लेकिन फिर भी मासिक आवास भुगतान करने में सहज महसूस करें, प्रेस्टी कहते हैं। लेकिन याद रखें कि आपके घर का स्वामित्व केवल गिरवी से परे लागतों के साथ आता है: बीमा, संपत्ति कर, उपयोगिताओं, और रखरखाव में जोड़ सकते हैं हजारों डॉलर प्रति वर्ष .

बेसर का कहना है कि जिन उपभोक्ताओं ने हमेशा किराए पर लिया है, उन्हें स्वामित्व की लागत के बारे में पता नहीं है। उन्हें यह समझने की जरूरत है कि बंधक का वित्तपोषण केवल पहला कदम है। एक बार जब वे अंदर चले जाते हैं, तो उनके पास कर, बीमा और रखरखाव की लागत भी होगी।

वहीं, प्रेस्टी कहती हैं, उस पैसे में से कुछ आपके पास गिरवी ब्याज कर कटौती के रूप में वापस आ जाएगा। और यदि आप एक युवा खरीदार के रूप में आश्वस्त हैं कि आप अगले कुछ वर्षों में अपने करियर में आगे बढ़ेंगे, तो आप खुद को खींचने में अधिक सहज महसूस कर सकते हैं।

बस याद रखें: एक बंधक अथक है, और एक घर बेचना एक पट्टे को तोड़ने जैसा नहीं है। आपको उस घर की कीमत के बारे में यथार्थवादी होना चाहिए जिसे आप खरीद सकते हैं, ग्लीसन कहते हैं। आपके घर पर अति-विस्तारित होने और यह सुनिश्चित नहीं होने से कि आप बंधक भुगतान कर सकते हैं या नहीं, परिवार में कुछ भी अधिक तनाव पैदा नहीं करता है। तो अपने बजट के भीतर रहें और वास्तव में उस पर टिके रहें।

जॉन गोरे

योगदान देने वाला

मैं पिछले जीवन का संगीतकार, पार्ट-टाइम स्टे-एट-होम डैड, और हाउस एंड हैमर का संस्थापक हूं, जो रियल एस्टेट और गृह सुधार के बारे में एक ब्लॉग है। मैं घरों, यात्रा और जीवन की अन्य आवश्यक चीजों के बारे में लिखता हूं।